Tốc độ:
1x
.jpg)
Câu ví von của TS. Võ Trí Thành không chỉ cho thấy sự phi lý của giá bất động sản hiện nay, mà còn gióng lên hồi chuông cảnh báo về nguy cơ “căn bệnh Hà Lan”, khi dòng vốn đổ dồn vào đất đai, đẩy nền kinh tế chệch hướng.
Giá nhà tăng gấp đôi sau 10 năm
Theo TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, giá nhà tại Việt Nam đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn so với khả năng chi trả của người dân.
“Nếu tính theo lạm phát, sau 10 năm giá nhà chỉ nên gấp đôi, nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp,” ông ví von.
Ông Thành cho rằng ngoài yếu tố kinh tế, việc giá nhà tăng mạnh còn đến từ yếu tố văn hóa, khi người Việt luôn coi nhà đất là “của để dành”. Điều này khiến nhu cầu mua luôn cao, đẩy giá tăng không ngừng. Tuy nhiên, sự tăng giá quá mức lại gây hại cho nhóm thu nhập thấp, méo mó cơ cấu đầu tư và đe dọa ổn định vĩ mô.
TS. Võ Trí Thành cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào bất động sản, nền kinh tế có thể mắc “căn bệnh Hà Lan”, khi một lĩnh vực hút quá nhiều nguồn lực khiến các ngành sản xuất, chế biến suy yếu.
“Nhiều người trẻ giờ chỉ chọn hai hướng: hoặc showbiz, KOL, KOC - những nghề hào nhoáng; hoặc tài chính, dịch vụ để kiếm tiền nhanh. Trong khi đó, các ngành kỹ thuật, sản xuất trực tiếp lại thiếu nhân lực trầm trọng,” ông Thành nhận định.
Theo ông, bất động sản là lĩnh vực cần phát triển, nhưng phải lành mạnh và bền vững. “Chính phủ cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, để thị trường đi lên mà không rủi ro,” TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.
Đại gia ôm đất, không triển khai
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, chỉ ra một bất cập nghiêm trọng: sự tồn tại của những “đại gia” nắm trong tay lượng đất khổng lồ nhưng gần như không triển khai dự án nào.
“Họ mua đất từ các dự án cổ phần hóa, cất đó, không bán, không xây, nhưng vẫn tiếp tục gom thêm quỹ đất mới. Bộ Xây dựng cần phải nắm rõ tình trạng này và nhìn thẳng vào sự thật,” ông Nghĩa thẳng thắn.
Ông cho rằng, ở nhiều quốc gia, Chính phủ dùng thuế để giám sát thị trường bất động sản, nhưng việc điều tiết không hề dễ dàng. Trong số đó, Singapore là nước hiếm hoi điều tiết thành công bằng chính sách tín dụng: người mua nhà lần đầu được vay tối đa 70% giá trị căn hộ, còn người mua căn thứ hai chỉ được vay 50%.
“Nhưng Việt Nam không thể sao chép mô hình Singapore. Quốc gia này chỉ bằng bốn quận của Hà Nội và có tỷ lệ người nhập cư rất cao. Điều kiện thị trường hoàn toàn khác,” ông Nghĩa lưu ý.
Theo TS. Nghĩa, nguyên nhân khiến giá nhà cao nằm ở sự tắc nghẽn nguồn cung, không phải do doanh nghiệp cố tình đẩy giá.
“Trước đây mỗi năm Hà Nội phê duyệt khoảng 40 dự án bất động sản, nay gần như không còn. Nhà ở xã hội mới thực hiện được 25,8% kế hoạch,” ông nói.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, có nhiều “đại gia” nắm trong tay lượng đất khổng lồ nhưng gần như không triển khai dự án nào.
Ông cũng dẫn chứng, tổng giá trị vốn hóa bất động sản toàn cầu hiện đạt 350.000 tỷ USD, gấp gần 3 lần GDP toàn cầu (120.000 tỷ USD). Tại Việt Nam, giá trị vốn hóa bất động sản khoảng 1.300-1.400 tỷ USD, tương đương 3 lần GDP hiện nay (450-500 tỷ USD).
“Bất động sản đóng góp khoảng 12% GDP Việt Nam, trong khi ở Đức là 20% và Trung Quốc là 23%. Đây là ngành kinh tế thực, gắn liền với đời sống hằng ngày. Kỳ thị bất động sản là sai lầm,” ông nhấn mạnh.
Theo TS. Nghĩa, bất động sản là tài sản dài hạn, phục vụ ba mục đích: để ở, để tích lũy và để đầu tư. Do đó, giá nhà tăng cùng tốc độ tăng thu nhập là điều bình thường.
Đặc biệt, bất động sản cao cấp tăng nhanh hơn vì thu nhập của người giàu luôn tăng nhanh hơn người nghèo. Khi thu nhập bình quân tăng 7%, người nghèo chỉ tăng 4-5%, nhưng người giàu có thể tăng 11-12% nhờ đầu tư và sinh lời từ tài sản.
Ông dẫn công thức do một chuyên gia bất động sản Trung Quốc đúc kết: tốc độ tăng giá bất động sản bằng tốc độ tăng thu nhập, trong khi tốc độ tăng thu nhập bằng tốc độ tăng GDP cộng với lạm phát danh nghĩa và tốc độ đô thị hóa.
Với Việt Nam, nếu GDP tăng 8%, lạm phát 3% và đô thị hóa 1%, thì giá nhà tăng trung bình 12%/năm là hoàn toàn hợp lý. “Vấn đề không phải là giá nhà tăng, mà là những cơn ‘sốt’ đột biến,” TS. Nghĩa nhấn mạnh.
Cả hai chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản cần phát triển lành mạnh và bền vững, không thể chỉ trông chờ vào tín dụng hay thuế. Giải pháp phải bắt đầu từ cơ chế đất đai, quy hoạch và quản trị của chính quyền.
Tâm An
.jpg)
