Tốc độ:
1x
.jpg)
Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP ban hành ngày 29/7/2024 của Chính phủ, hộ gia đình có thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng và hộ độc thân dưới 15 triệu đồng/tháng sẽ được hưởng chính sách nhà ở xã hội (NOXH), không xét tới yếu tố giảm trừ gia cảnh. Quy định này áp dụng thống nhất trên toàn quốc.
Ngày 10/10 vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định 261, sửa đổi và bổ sung một số quy định liên quan đến chính sách nhà ở xã hội. Theo đó, mức trần thu nhập được nâng lên đáng kể: cá nhân có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, vợ chồng có thu nhập 40 triệu đồng/tháng, và cá nhân độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên 30 triệu đồng/tháng sẽ đủ điều kiện để được xét mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, trong bối cảnh chênh lệch thu nhập và chi phí sinh hoạt giữa các địa phương ngày càng gia tăng, trong khi giá nhà ở xã hội tại các đô thị lớn đã tiệm cận mức 30 triệu đồng/m2, giấc mơ an cư của nhiều người lao động vẫn còn xa tầm với.
Xoay quanh câu chuyện này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property.
Khung thu nhập hiện tại không còn phù hợp với thực tế
Thưa ông, với quy định thu nhập tối đa 30 triệu đồng/tháng cho hộ gia đình được mua NOXH, ông đánh giá tính hợp lý của cách tiếp cận “khung thống nhất” này như thế nào?
Ông Phạm Đức Toản: Tiêu chí xét thu nhập như hiện nay, theo tôi, không còn phù hợp với thực tế nếu xét trên nhiều khía cạnh khác nhau.
Ở các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, mức chi phí sinh hoạt đã tăng mạnh trong những năm gần đây. Một hộ gia đình thu nhập 30 triệu đồng/tháng hiện rất khó đảm bảo cuộc sống đầy đủ, chưa nói đến chuyện dành dụm mua nhà. Chỉ riêng tiền thuê nhà đã chiếm khoảng một phần ba thu nhập, chưa kể các khoản chi định kỳ khác như điện, nước, học phí, y tế, thực phẩm... vốn tăng theo lạm phát.
Giá bán NOXH tại các đô thị lớn cũng cao hơn nhiều so với tỉnh lẻ, nhưng quy định thu nhập lại đánh đồng giữa các địa phương. Điều này khiến người ở thành phố khó tiếp cận, trong khi ở các tỉnh có khi mức thu nhập 30 triệu/tháng lại vượt xa mức sống trung bình.
Lấy ví dụ, một hộ gia đình 4 người ở TP.HCM với thu nhập 30 triệu đồng/tháng gần như không thể tích lũy, trong khi một hộ tương tự ở Tây Ninh có thể sống khá thoải mái. Chi phí sinh hoạt ở TP.HCM cao hơn ít nhất 20%, do đó để duy trì mức sống tương đương, họ phải có thu nhập từ 40–50 triệu đồng/tháng.
Một “khung cứng” áp dụng cho toàn quốc như hiện nay vì thế trở nên thiếu thực tế, thậm chí gây bất công cho người thực sự cần NOXH ở đô thị lớn.
Có ý kiến cho rằng quy định một mức thu nhập chung sẽ khiến nơi thì quá rộng, nơi lại quá hẹp, làm lệch đối tượng thụ hưởng. Ông nhìn nhận hệ quả thực tế có thể xảy ra như thế nào?
Ông Phạm Đức Toản: Đúng vậy! Ở các địa phương chi phí sinh hoạt thấp, nhiều người đủ điều kiện nhưng không có nhu cầu về NOXH. Ngược lại, tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu ở thực rất cao thì đa số người lao động lại không đáp ứng được tiêu chí vì thu nhập danh nghĩa cao hơn mức quy định, nhưng thực tế không còn dư tích lũy để mua nhà.
Điều này khiến mục tiêu nhân văn của chính sách NOXH là hỗ trợ người thu nhập thấp có chỗ ở không đạt được. Bản chất của NOXH là dành cho người yếu thế, nhưng nếu tiêu chí không bám sát thực tế, chính sách sẽ “trượt mục tiêu”.
Nói cách khác, mức thu nhập danh nghĩa không phản ánh khả năng chi trả thực tế, nhất là trong bối cảnh chi phí sinh hoạt tăng nhanh hơn thu nhập.
Do đó, khung quy định cứng để xét tiêu chí điều kiện mua nhà áp dụng chung cho cả nước cần phải xem xét điều chỉnh lại cho phù hợp. Mỗi địa phương tuỳ theo tình hình kinh tế xã hội, mức thu nhập bình quân, nhu cầu về NOXH khác nhau nếu áp dụng kiểu cào bằng sẽ nảy sinh vấn đề nơi thừa nơi thiếu.
Trong bối cảnh chênh lệch thu nhập và chi phí sinh hoạt giữa các địa phương ngày càng gia tăng, trong khi giá nhà ở xã hội tại các đô thị lớn đã tiệm cận mức 30 triệu đồng/m2, giấc mơ an cư của nhiều người lao động vẫn còn xa tầm với.
Trong bối cảnh kinh tế biến động nhanh, ông có cho rằng cần một cơ chế linh hoạt hơn, ví dụ điều chỉnh định kỳ theo các chỉ số như CPI hay lạm phát?
Ông Phạm Đức Toản: Đề xuất điều chỉnh theo CPI hay tỷ lệ lạm phát là hướng đi tốt, nhưng chưa đủ linh hoạt.
Thứ nhất, các chỉ số vĩ mô thường chậm phản ánh thực tế, và đôi khi thấp hơn mức tăng chi phí sinh hoạt thực.
Thứ hai, nếu chỉ điều chỉnh theo CPI, các cơ quan thực hiện sẽ bị động do phải chờ dữ liệu, dẫn đến độ trễ chính sách.
Theo tôi, cách tiếp cận phù hợp hơn là trao quyền cho địa phương. Chính quyền các tỉnh, thành có thể căn cứ vào thu nhập bình quân, mức sống và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân trên địa bàn để quy định tiêu chí thu nhập riêng có thể điều chỉnh hằng năm.
Khi đó, chính sách vừa linh hoạt, vừa bám sát thực tế, tránh tình trạng “một chiếc áo may sẵn cho mọi người mặc”.
Trao quyền cho địa phương là hướng đi hợp lý
Nếu giao cho địa phương quyền xác định mức thu nhập được hưởng chính sách NOXH, theo ông, ưu điểm và thách thức sẽ là gì?
Ông Phạm Đức Toản: Ưu điểm lớn nhất là phù hợp với thực tế kinh tế - xã hội từng nơi.
Địa phương là nơi nắm rõ nhất thu nhập trung bình, nhu cầu nhà ở, cơ cấu dân cư và khả năng chi trả của người dân. Khi có quyền chủ động, họ có thể xây dựng kế hoạch phát triển NOXH hợp lý, từ quy mô căn hộ, giá bán đến chính sách hỗ trợ vay vốn.
Tất nhiên, cũng có lo ngại rằng việc giao quyền có thể dẫn đến thiếu thống nhất giữa các tỉnh. Tuy nhiên, điều này hoàn toàn có thể kiểm soát nếu Bộ Xây dựng ban hành khung hướng dẫn chung, còn chỉ tiêu cụ thể giao cho địa phương quyết định trong phạm vi cho phép.
Như vậy, vừa đảm bảo tính linh hoạt, vừa duy trì sự đồng bộ trong toàn hệ thống.
Một số chuyên gia đề xuất tính đến yếu tố giảm trừ gia cảnh để phản ánh đúng khả năng chi trả của hộ gia đình. Ông có đồng tình không, và nên áp dụng như thế nào để khả thi?
Ông Phạm Đức Toản: Trong Luật Thuế thu nhập cá nhân, yếu tố giảm trừ gia cảnh đã được áp dụng nhiều năm nay, vậy không có lý do gì để bỏ qua khi xét điều kiện thu nhập mua NOXH.
Bởi lẽ, người đi mua nhà vẫn phải chi tiêu sinh hoạt, và phần còn lại sau các khoản chi đó mới là khả năng tích lũy thực tế - yếu tố then chốt để họ trả góp mua nhà.
Theo tôi, nên giảm trừ chi phí sinh hoạt tối thiểu theo số nhân khẩu trong hộ, sau đó cộng thêm một tỷ lệ chi phí trả góp hàng tháng, từ đó xác định ngưỡng thu nhập đủ điều kiện mua NOXH.
Cách tính này vừa phản ánh đúng năng lực tài chính thực, vừa tránh tình trạng gánh nặng tài chính cho người mua.
Vì nếu thu nhập thấp hơn hoặc chỉ vừa đủ chi tiêu, việc sở hữu nhà, dù là NOXH cũng sẽ trở thành áp lực lớn, chứ không còn là chính sách an sinh.
Xin cảm ơn ông!
Tâm An
