Tốc độ:
1x
Không còn những cơn sốt lan rộng, không còn tăng trưởng nóng dựa vào đầu cơ, thị trường năm 2025 chứng kiến tác động rõ nét của các chính sách điều tiết, sự trở lại của dòng vốn và một cuộc tái cấu trúc sâu rộng từ nguồn cung, tín dụng cho đến cách vận hành thị trường.
Dưới đây là những sự kiện bất động sản nổi bật nhất năm 2025:
Tháo gỡ khó khăn trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2024
Ngày 11/12, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2024. Trong đó, từ 1/1/2026, bảng giá đất do HĐND tỉnh ban hành áp dụng hằng năm và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh quyết định giúp giá đất tiệm cận thị trường, minh bạch hơn.
Bảng giá được xây dựng theo từng khu vực, vị trí, loại đất
Bảng giá đất mới trở thành căn cứ pháp lý quan trọng trong việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất; tính các khoản thuế, phí liên quan đến đất đai cũng như xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất. Bảng giá được xây dựng theo từng khu vực, vị trí, loại đất và do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố.
Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng sát với giá thị trường được kỳ vọng sẽ góp phần thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá giao dịch thực tế, tăng tính minh bạch, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị.
Nghị quyết số 254/2025/QH15 không chỉ đề cập đến bảng giá đất mà còn đưa ra hàng loạt giải pháp tháo gỡ các điểm nghẽn trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2024. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 và được xem là văn bản mang tính “bản lề” đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
Theo đó, nhiều thủ tục liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đơn giản hóa; các cơ chế hỗ trợ người dân và doanh nghiệp được áp dụng linh hoạt hơn nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và tạo lập quỹ đất sạch. Đáng chú ý, điều kiện tách thửa đất cũng được nới lỏng theo hướng thực tiễn hơn, tạo thuận lợi cho người dân trong việc an cư và phát triển nhà ở.
Luật Xây dựng sửa đổi: Mở rộng miễn giấy phép cho 8 nhóm công trình
Cũng trong kỳ họp tháng 12/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Xây dựng sửa đổi, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Một trong những nội dung được giới đầu tư và người dân đặc biệt quan tâm là việc mở rộng diện miễn giấy phép xây dựng đối với 8 nhóm công trình.
Đáng chú ý, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 sẽ được miễn giấy phép xây dựng nếu không nằm trong khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc đặc thù như khu đô thị đặc biệt, khu phát triển mới, khu bảo tồn hay khu du lịch quốc gia theo quy định của từng địa phương.
Bên cạnh đó, luật cũng miễn giấy phép đối với một số loại công trình thuộc dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thiết kế xây dựng hoặc các công trình hạ tầng, dịch vụ quy mô nhỏ. Quy định mới này được đánh giá sẽ góp phần cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian triển khai, giảm chi phí đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở và xây dựng.
Sáp nhập tỉnh, thành: Không gian phát triển mới cho bất động sản
Ngày 12/6, Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh, giảm số lượng đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn 34. Đây là một quyết định mang tính lịch sử, không chỉ với bộ máy hành chính mà còn với thị trường bất động sản.
Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc sáp nhập tỉnh thành giúp giảm tầng nấc thủ tục, mở rộng không gian phát triển, đặc biệt tạo điều kiện cho nguồn cung nhà ở mới, nhất là phân khúc vừa túi tiền. Tuy nhiên, VARS cũng nhấn mạnh rằng giá trị bất động sản chỉ có thể tăng bền vững nếu đi kèm đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế - xã hội.
Đầu tư công bùng nổ: Vành đai - cao tốc - metro đồng loạt chạy
Năm 2025 cũng là năm nhiều dự án vành đai, cao tốc, metro đồng loạt khởi công. Hà Nội khởi công tuyến metro số 2 và số 5; TP.HCM triển khai tuyến metro Bến Thành - Cần Giờ; tuyến metro số 2 Bến Thành – Tham Lương cũng đang được rốt ráo triển khai.
Cùng với việc hình thành các tuyến metro, vành đai, cao tốc, mô hình TOD (Transit Oriented Development) - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng đang được quan tâm.
Theo quy hoạch, Hà Nội sẽ hình thành khoảng 91 khu TOD với tổng diện tích hơn 6.000 ha. TP.HCM đã chính thức lựa chọn 11 vị trí TOD thí điểm, trải dọc các tuyến Metro số 1, số 2 và kết nối với các trục vành đai, cao tốc. Tổng quy mô của 11 vị trí này khoảng 1.700 - 1.800 ha, được xem như “bộ khung” để tái cấu trúc không gian thành phố trong giai đoạn tới.
Các dự án này không chỉ mở ra cơ hội phát triển bất động sản quanh nhà ga, mà còn tạo nền tảng cho mô hình đô thị đa trung tâm, giảm áp lực cho khu vực lõi
Năm của các đại đô thị
Năm 2025 chứng kiến làn sóng khởi công các khu đô thị quy mô hàng nghìn héc ta tại Hà Nội, Quảng Ninh, Khánh Hòa, TP.HCM. Chẳng hạn như: Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng (Hà Nội) với tổng vốn đầu tư 855.000 tỷ đồng; Khu đô thị thể thao Olympic (Hà Nội) với quy mô hơn 9.171 ha; trị giá 925.000 tỷ đồng; dự án khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh, tại phường Hà An (Quảng Ninh) với tổng quy mô hơn 4.100 ha; dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh (Khánh Hoà) quy mô hơn 1.254 ha; Khu dịch vụ du lịch phức hợp hơn 244 ha, trị giá khoảng 51.000 tỷ đồng tại Vân Đồn (Quảng Ninh); Cụm dự án An Tây hơn 51.000 tỷ đồng tại TP.HCM...
Năm 2025 chứng kiến làn sóng khởi công các đại đô thị.
Đây đều là những đại dự án có tổng mức đầu tư lên tới hàng tỷ USD, gắn với phát triển hạ tầng, logistics, đô thị thông minh và các trung tâm dịch vụ - thương mại quy mô lớn.
Việc các “siêu đô thị” tái xuất cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư lớn đang dần quay trở lại, đồng thời mở ra cuộc cạnh tranh mới về chất lượng quy hoạch và tiện ích, thay vì chỉ chạy theo quy mô.
Năm “bứt tốc” của nhà ở xã hội: Nguồn cung được khơi thông chưa từng có
Một trong những điểm sáng rõ nét nhất của thị trường năm 2025 là sự tăng tốc mạnh mẽ của phân khúc nhà ở xã hội.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, đến cuối tháng 12/2025, cả nước dự kiến hoàn thành khoảng 102.146 căn nhà ở xã hội, đạt 102% chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao. Con số này đặc biệt đáng chú ý khi vượt xa tổng số nhà ở xã hội hoàn thành trong cả giai đoạn 2021–2024, vốn chỉ đạt hơn 57.600 căn.
Đáng nói, hai thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM đều “về đích”, với Hà Nội vượt kế hoạch khoảng 10%, còn TP.HCM đạt đủ chỉ tiêu.
Sự bứt tốc này được xem là bước ngoặt quan trọng, góp phần giải “cơn khát” nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời tạo lực đỡ cho thị trường trong bối cảnh phân khúc thương mại vẫn neo giá cao.
Lập Quỹ nhà ở Quốc gia
Trong năm 2025, Chính phủ đã tạo thêm một dấu mốc đáng chú ý đối với chính sách nhà ở khi chính thức thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia theo Nghị định 302/2025/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội về các cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Theo quy định mới, Quỹ Nhà ở quốc gia được tổ chức theo mô hình hai cấp, gồm Quỹ Trung ương do Bộ Xây dựng thành lập và quản lý, cùng các Quỹ Nhà ở địa phương do UBND cấp tỉnh trực tiếp quản lý.
Mục tiêu trọng tâm của Quỹ là tạo lập và phát triển quỹ nhà ở xã hội theo hướng bền vững, trong đó ưu tiên hình thức nhà ở xã hội cho thuê. Đáng chú ý, Quỹ cũng được phép sử dụng nguồn lực để mua lại nhà ở thương mại, phục vụ nhu cầu thuê nhà của cán bộ, công chức, viên chức và người lao động - nhóm đối tượng đang chịu áp lực lớn về chỗ ở tại các đô thị và khu công nghiệp.
Nguồn hình thành Quỹ được thiết kế khá linh hoạt và đa dạng, bao gồm ngân sách Nhà nước; giá trị quỹ đất dành cho phát triển hạ tầng nhà ở xã hội; nguồn thu từ bán nhà thuộc tài sản công; tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất; cùng các khoản đóng góp tự nguyện trong và ngoài nước và các nguồn vốn hợp pháp khác.
“Cơn sốt giá” chung cư
Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2025 tăng mạnh với hơn 32.300 căn, thị trường vẫn đối mặt nghịch lý: giá cao dù không còn khan hiếm. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã lên tới khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, nhiều dự án khu trung tâm có giá từ 120-150 triệu đồng/m2.
.jpg)
Năm 2025 ghi nhận đà tăng giá cực mạnh của chung cư.
Thống kê của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, mặt bằng giá căn hộ chung cư tại ba thị trường lớn là Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã duy trì xu hướng tăng liên tục kể từ năm 2023 đến nay. Tính đến hết quý 3/2025, so với mốc năm 2019, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới 96,2%, Đà Nẵng tăng 77,1% và TP.HCM tăng 56,9%.
Đáng lưu ý, tại không ít dự án, giá bán mỗi căn hộ đã đội lên thêm từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng chỉ sau một thời gian ngắn. Mức tăng này chủ yếu đến từ kỳ vọng thị trường và nguồn cung hạn chế, trong khi chất lượng công trình, tiện ích nội khu hay hạ tầng khu vực xung quanh hầu như không có sự cải thiện tương xứng, làm dấy lên những lo ngại về tính bền vững của mặt bằng giá hiện nay.
Tín dụng bất động sản tăng mạnh
Tính đến 30/9, dư nợ tín dụng bất động sản đạt xấp xỉ 1,9 triệu tỷ đồng, tăng 30% so với đầu năm - mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường vừa phục hồi. Động lực chính đến từ các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội và người trẻ mua nhà.
Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất đã nhích lên vào cuối năm, cho thấy tín dụng vẫn được kiểm soát theo hướng chọn lọc, tránh lặp lại chu kỳ tăng nóng.
Trong năm nay, từ giữa tháng 2/2025, hàng loạt ngân hàng thương mại đã chủ động “thiết kế” các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho người dưới 35 tuổi mua nhà.
Ở giai đoạn đầu triển khai, nhiều ngân hàng tung ra các gói vay với lãi suất thấp kỷ lục, có thời điểm dưới 6%/năm, thời gian ưu đãi linh hoạt, giúp giảm đáng kể áp lực tài chính cho người mua nhà lần đầu. Chính sách này nhanh chóng tạo hiệu ứng tích cực, góp phần kích cầu ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, đồng thời khơi thông một phần nhu cầu mua nhà vốn bị “nén” suốt thời gian dài.
Tuy nhiên, khi bước sang những tháng cuối năm 2025, bức tranh đã có sự thay đổi nhất định. Một số ngân hàng lớn như Agribank và BIDV đã dừng triển khai các gói vay ưu đãi riêng cho người trẻ. Với Vietcombank, dù chương trình vẫn được duy trì, lãi suất ưu đãi đã điều chỉnh tăng lên khoảng 6,3%/năm, thay vì mức dưới 6%/năm như thời điểm đầu năm. Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh tín dụng các ngân hàng tăng nhanh và áp lực lãi suất đầu vào trong xu hướng đi lên.
Không chỉ các gói vay dành riêng cho người trẻ, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà nói chung cũng có xu hướng nhích lên. So với đầu năm, lãi suất đã tăng thêm khoảng 0,5 - 1%/năm. Hiện nay, mức lãi vay ưu đãi phổ biến trên thị trường dao động trong khoảng 7 - 9%/năm, áp dụng trong thời gian ưu đãi từ 1 đến 3 năm. Sau khi kết thúc giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 11 - 14%/năm, tùy từng ngân hàng và hồ sơ khách hàng.
Sốt đất nền trước sáp nhập địa giới hành chính
Nửa đầu năm 2025, đất nền tại nhiều địa phương “phát sốt” theo thông tin sáp nhập tỉnh.
Theo báo cáo thị trường quý 2/2025 của Bộ Xây dựng, phân khúc đất nền ghi nhận hơn 122.500 giao dịch thành công, tăng 21,3% so với quý 1. Đà tăng này chủ yếu tập trung tại một số địa phương như Bắc Ninh, Phú Thọ, Ninh Bình, Hải Phòng, Đồng Nai…, nơi xuất hiện các “cơn sốt” cục bộ trong thời gian ngắn.
Bộ Xây dựng đánh giá, nguyên nhân chính đến từ làn sóng đầu cơ đón đầu thông tin sáp nhập địa phương và sắp xếp lại đơn vị hành chính, khiến dòng tiền đổ mạnh vào đất nền trong giai đoạn đầu.
Tuy nhiên, khi các thông tin quy hoạch và sáp nhập dần được công bố đầy đủ, thị trường nhanh chóng bước vào giai đoạn điều chỉnh. Sang quý 3/2025, tổng lượng giao dịch đất nền thành công trên cả nước giảm khoảng 6,8% so với quý trước. Dù mặt bằng giá chưa ghi nhận sự điều chỉnh mạnh, nhưng sức cầu đầu tư đã có dấu hiệu chững lại rõ rệt, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của nhà đầu tư sau giai đoạn “nóng” ngắn hạn.
Nhìn lại năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam không còn chạy theo “sóng ngắn”, mà đang từng bước tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, minh bạch hơn và thực chất hơn. Những thay đổi trong chính sách, dữ liệu, quy hoạch và dòng vốn chính là nền móng cho chu kỳ phát triển mới trong giai đoạn 2026-2030.
Tâm An
.png)
.png)
