Tốc độ:
1x
Căn cứ pháp lý tính tiền sử dụng đất dự án Aqua Dona
Quyết định số 171/QĐ-UBND dựa trên các nền tảng pháp lý quan trọng bao gồm Luật Đất đai năm 2024, các Nghị định hướng dẫn thi hành của Chính phủ (Nghị định 71/2024/NĐ-CP...) và hệ thống văn bản quy hoạch đô thị của Đồng Nai. Phương án giá đất cụ thể này đã được Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể tỉnh thẩm định chặt chẽ dựa trên tờ trình tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Dự án Aqua Dona tọa lạc tại vị trí chiến lược thuộc phân khu phía Đông Nam của đại đô thị Aqua City, giáp trục đường Hương Lộ 2 ở phía Bắc, bao bọc bởi sông Đồng Nai ở phía Nam, phía Đông và rạch nước tự nhiên ở phía Tây.
Tổng diện tích đất quy hoạch của dự án đạt 384.223 m². Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án được phê duyệt ban đầu theo Quyết định số 491/QĐ-UBND (năm 2012) và điều chỉnh cục bộ theo Quyết định số 2492/QĐ-UBND (năm 2017) của UBND Đồng Nai.
Cơ cấu sử dụng đất chi tiết tại dự án:
-Đất ở (chiếm 50,06%): Diện tích 192.335 m², bao gồm các sản phẩm biệt thự đơn lập, biệt thự song lập và khu nhà ở chung cư.
-Đất công cộng - dịch vụ: Khoảng 28.923 m² (phục vụ mục đích giáo dục, văn hóa, thương mại dịch vụ).
-Đất cây xanh - TDTT, không gian mặt nước: Khoảng 49.920 m².
-Đất giao thông hạ tầng: Diện tích 113.045 m².
Lưu ý: Thời điểm định giá đất cụ thể cho dự án được xác định là ngày 31/12/2021 căn cứ theo Quyết định số 5322/QĐ-UBND của UBND tỉnh.
Chi tiết bảng giá đất cụ thể biệt thự Aqua Dona trước và sau điều chỉnh
Quyết định phê duyệt của UBND tỉnh nêu rõ hai phương án giá đất tương ứng với các giai đoạn điều chỉnh quy hoạch xây dựng của dự án, cụ thể:
Giai đoạn trước khi điều chỉnh quy hoạch:
-Đất ở biệt thự: Diện tích 135.880 m², mức giá phê duyệt là 15.860.497 đồng/m².
-Đất giáo dục (thời hạn sử dụng đất còn lại tính là 437 tháng): Diện tích 15.069 m², mức giá phê duyệt là 3.960.593 đồng/m².
Giai đoạn sau khi điều chỉnh quy hoạch:
-Đất ở biệt thự: Diện tích giảm xuống còn 132.327 m², mức giá tăng lên 17.425.568 đồng/m².
-Đất giáo dục: Diện tích 15.415 m², mức giá phê duyệt là 4.351.413 đồng/m².
-Đất văn hóa: Diện tích 746 m², mức giá phê duyệt là 4.351.413 đồng/m².
Việc giá đất cụ thể sau điều chỉnh tăng lên phản ánh giá trị gia tăng từ việc tối ưu hóa không gian kiến trúc cảnh quan. Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào mức giá được phê duyệt này để tính toán, thông báo nghĩa vụ tài chính và thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với phần giá trị chênh lệch phát sinh.
Mối liên hệ với siêu dự án Aqua City và tiềm năng thị trường
Về nguồn gốc pháp lý, dự án Aqua Dona ban đầu là một phần tách ra từ siêu dự án đô thị sinh thái Aqua City với tổng quy mô ban đầu khoảng 305 ha tại vùng đất Long Hưng - một trong những vùng lõi phát triển đô thị ven sông lớn nhất Đồng Nai. Sau quá trình cơ cấu, Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona (pháp nhân liên quan đến tập đoàn DonaCoop) chịu trách nhiệm đầu tư và triển khai phần dự án này với quy mô mở rộng thực tế hơn 192 ha.
Quá trình triển khai dự án từng ghi nhận một số vướng mắc về mặt thủ tục và điều chỉnh ranh giới đất đai. Gần đây nhất, chính quyền Đồng Nai đã tiến hành thu hồi hơn 16 ha đất (phần lớn là đất quy hoạch cây xanh và hạ tầng giao thông) để đồng bộ hóa quy hoạch chung của toàn khu vực.
Hạ tầng giao thông quanh khu vực Long Hưng đang ghi nhận tốc độ bứt phá mạnh mẽ nhờ tuyến Hương Lộ 2 kết nối trực tiếp vào cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Lợi thế vị trí ven sông Đồng Nai giúp cho phân khúc biệt thự view sông tại đây luôn có sức hút đặc biệt đối với giới đầu tư phân khúc cao cấp.
Theo khảo sát thị trường bất động sản thực tế, các sản phẩm đất nền biệt thự Aqua Dona đang được chào bán thứ cấp trên thị trường với mức giá khá cao, dao động quanh ngưỡng 70 triệu đồng/m² đối với các vị trí sở hữu tầm nhìn trực diện mặt sông. Song song đó, các phân khu thuộc dự án đô thị sinh thái Aqua City do Tập đoàn Novaland phát triển cũng đang ghi nhận các giao dịch sản phẩm nhà phố, biệt thự xây sẵn với mức giá dao động từ 6,5 tỷ đến 22 tỷ đồng/căn tùy diện tích và phân khu.
Ý nghĩa của việc khơi thông nút thắt pháp lý tiền sử dụng đất
Việc cơ quan ban ngành phê duyệt giá đất cụ thể cho dự án Aqua Dona được xem là cột mốc pháp lý đặc biệt quan trọng giúp cởi bỏ nút thắt tài chính, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hồ sơ dự án theo đúng tinh thần chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản của Chính phủ.
Đối với Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona, quyết định này mang lại cơ sở pháp lý rõ ràng để doanh nghiệp thực hiện nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, từ đó đủ điều kiện hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, đẩy mạnh tiến độ thi công xây dựng hạ tầng và tiến hành các bước mở bán sản phẩm ra thị trường theo quy định của pháp luật.
Đăng Thy
