Tốc độ:
1x
Giá nhà tiếp tục leo thang, vượt xa sức mua của người dân
Báo cáo 9 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng chỉ rõ, giá bán nhiều phân khúc bất động sản vẫn đi lên, nhất là tại Hà Nội và TP HCM. Ở Hà Nội, căn hộ trung cấp hiện có giá trung bình 70 – 80 triệu đồng/m2, tăng gần 6% so với quý 1 và hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án hạng sang thậm chí vọt lên ngưỡng 150 – 300 triệu đồng/m2.
Tại TP HCM, giá sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng tới 36% so với năm trước. Các dự án cao cấp mở bán gần đây có mức giá từ 150 triệu đồng/m2, cho thấy thị trường vẫn trong xu thế tăng bất chấp sức mua suy giảm.
So với thu nhập của người dân, sự chênh lệch càng trở nên rõ rệt. Tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, chỉ ra rằng để mua một căn hộ hiện nay, một hộ gia đình trung bình ở Việt Nam cần tới 26 năm tích lũy thu nhập. Con số này cao hơn hẳn mức 15 năm – vốn được coi là chuẩn chung trên thế giới.
Nếu không có biện pháp kịp thời, việc giá nhà liên tục leo thang sẽ là rủi ro cho cả người mua, ngân hàng và nhà đầu tư.
.jpg)
Để mua một căn hộ hiện nay, một hộ gia đình trung bình ở Việt Nam cần tới 26 năm tích lũy thu nhập. Con số này cao hơn hẳn mức 15 năm.
Thuế chống đầu cơ – giải pháp không thể chậm trễ
Theo các chuyên gia, giá bất động sản vẫn leo thang bởi ba “nút thắt” lớn. Thứ nhất là nguồn cung hạn chế, khi hàng nghìn dự án vướng mắc pháp lý khiến thị trường rơi vào tình trạng “đóng băng”. Hiện có khoảng 3.000 dự án bị đình trệ với tổng vốn ước tính 6 triệu tỷ đồng; nếu được tháo gỡ, đây sẽ là nguồn lực khổng lồ bổ sung cho thị trường, góp phần hạ nhiệt giá nhà.
Thứ hai là chi phí đầu vào không ngừng tăng, từ giá đất, vật liệu xây dựng cho tới lãi vay, khiến chi phí phát triển dự án ngày càng đội lên. Cuối cùng, tình trạng đầu cơ và thổi giá tiếp tục là yếu tố khó kiểm soát, diễn ra không chỉ ở phân khúc cao cấp mà cả chung cư thương mại, nhà phố, biệt thự. Lượng giao dịch từ giới đầu cơ hiện vượt xa nhu cầu ở thực, càng đẩy giá bất động sản lên cao.
Trước thực trạng này, giải pháp về thuế được nhắc đến nhiều như một “liều thuốc bắt buộc”. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, sau nhiều năm bàn thảo, việc đánh thuế bất động sản cần sớm trở thành hiện thực. “Đây giống như việc uống thuốc khi bị bệnh – không thể né tránh. Vấn đề là liều lượng và thời điểm áp dụng ra sao để thị trường không bị sốc”, bà nói.
TS. Cấn Văn Lực cũng đồng tình với nhận định này và cho rằng chính sách thuế sẽ là công cụ quan trọng để kiềm chế đầu cơ, đưa thị trường trở lại quỹ đạo phát triển bền vững. Ông gợi ý Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế, trong đó nổi bật là ba sắc thuế: thuế giao dịch, đánh trên doanh thu hoặc lợi nhuận từ hoạt động mua bán nhà đất; và thuế đối với bất động sản thứ hai, nhằm hạn chế tình trạng gom mua nhiều căn hộ để đầu cơ.
Điểm quan trọng là phải xây dựng một hệ thống dữ liệu minh bạch, đồng bộ về đất đai và nhà ở. Điều này cần 1-2 năm để chuẩn bị.
Ông Trịnh Hà, chuyên gia chiến lược tại Exness Investment Bank, dẫn ví dụ Malaysia – nơi có chính sách chống đầu cơ khá mạnh tay. Theo đó, những căn nhà bán lại trong vòng 3 năm đầu đều phải chịu mức thuế cao. Mọi giao dịch đều phải qua luật sư và được nhập lên hệ thống thông tin quốc gia. Khi phát hiện giá giao dịch bất thường, cơ quan chức năng lập tức vào cuộc.
Các chuyên gia cho rằng, chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản là giải pháp không thể trì hoãn thêm.
Nhờ vậy, giá nhà tại Malaysia luôn được kiểm soát trong tầm hợp lý. Tại các khu trung tâm, giá chỉ dao động quanh mức 50 – 60 triệu đồng/m2, còn khu vực ven xa chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2 – thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá hiện nay tại Hà Nội hay TP HCM.
Thuế là công cụ quan trọng nhưng không phải “cây đũa thần” có thể giải quyết mọi vấn đề. Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Một mặt, phải tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, trong đó việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia được xem là then chốt nhằm hỗ trợ nhóm có thu nhập trung bình. Mặt khác, cần khẩn trương tháo gỡ pháp lý cho hàng nghìn dự án đang “đắp chiếu” để bổ sung nguồn cung. Song song với đó, việc kiểm soát chặt chẽ hành vi thổi giá từ phía chủ đầu tư, môi giới và xử phạt nghiêm các trường hợp vi phạm cũng là yêu cầu bắt buộc.
Trong 6 tháng đầu năm 2025, số liệu từ CBRE cho thấy giá bất động sản tại các thành phố lớn tăng bình quân 20 – 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở Hà Nội, mức giá trung bình đã lên 80 triệu đồng/m2, còn tại TP HCM là 85 triệu đồng/m2. Tại những vị trí đẹp, con số này dễ dàng chạm mốc 150 – 200 triệu đồng/m2.
Rõ ràng, nếu không có biện pháp đủ mạnh, “cơn sốt giá” sẽ còn kéo dài, khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người ngày càng xa vời. Trong bức tranh đó, chính sách thuế chống đầu cơ không còn là lựa chọn, mà đã trở thành điều kiện tất yếu để tái lập cân bằng cho thị trường.
Tâm An
.jpg)
.jpg)
